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律师介绍

龚玲律师 龚玲律师,上海市普陀区法律援助中心看守所值班律师,优秀共产党员,企业党支部书记,甘泉社区基金会法律公益服务项目负责人;毕业于华东政法大学,获硕士学位;有着丰富的法律理论知识和诉讼实践。先后获街道优秀党员,优秀法律服务... 详细>>

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律师姓名:龚玲律师

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执业机构:上海科尚律师事务所

联系地址:上海市普陀区曹杨路450号绿地和创大厦2001室

房产纠纷

普陀律师解答如何防范购房合同的风险

普陀律师解答如何防范购房合同的风险

1.购房者可以签订合同前先在网上查询是否有示范合同或者进行律师咨询,然后对比示范合同与开发商提供的合同是否有不同之处。

2.购房者最好和开发商约定对等的违约责任,并就违约金的金额或者具体算法在合同中予以明示。

3.不良开发商一般会在最终房屋面积核算中和测绘单位串通一气,增加你的公摊面积,让套内建筑面积缩水,最终的总面积增加,但增加的幅度往往不突破3%,目的是让购房者多掏钱。对此,购房者可以拒绝3%以内的据实结算,并要求约定买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,无论是否在3%以内,超出部分的房价款均由出卖人承担,产权归买受人。

4.出现争议后,可以先进行律师咨询,律师建议购房者向法院起诉。理由是:首先,法院的诉讼费下降了许多,而仲裁收费相对较高。其次,仲裁实行的是一裁终局,一旦“黑哨”出现,撤销仲裁裁决的难度很大。

二、签购房合同有什么风险

(一)开发商利用自制合同格式条款损害购房人合法权益

合同格式条款是指合同文本提供方为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与消费者协商的条款。它有着节省交易成本增进安全等优点,但也存在着不能协商等缺陷。部分开发商不惜违反法律、法规,以自制不平等合同格式条款的方式,利用消费者急于购房的心理,强迫消费者签字表示认可。

(二)开发商排除或回避将商品房销售广告、宣传资料内容视为要约,损害购房人合法权益

开发商为了吸引消费者购房,通常会在售楼广告、宣传资料中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述,却不将这种承诺写入合同里。如:开发商在合同中预先单方约定:“出卖人针对该商品房项目所做的效果图、样板间、沙盘、模型、广告、售楼书、折页、户型资料、宣传资料等仅供参考,不作为要约,交房标准以政府最后批准的规划方案及本合同约定为准。”,借以排除销售前期广告内容和宣传资料作为要约的可能性,当出现广告中的内容难以兑现的情况时,买房人讨要说法,开发商便以合同已约定为由回绝消费者。

(三)开发商利用自制的商品房认购书或预购协议损害购房人合法权益

不少开发商自行拟定认购书或预订协议,设法引导购房人尽快交付定金和签订正式合同,环环相套,步步紧逼。由于协议约定期限较短,购房人还来不及细致领会正式合同内容,就不得不草率地签订了包含开发商自制不平等格式条款的合同正本,陷自身于不利境地。


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